2015년부터 2024년까지 10년간 종합부동산세 징수액의 궤적을 따라가면 한 가지 의문이 생깁니다. 2022년 6조8천억 원의 정점에서 2024년 4조2천억 원으로 급락한 이유가 정책 실패일까요, 아니면 정책이 처음부터 불안정한 높이에서 출발했기 때문일까요. 데이터가 말해주는 것은 정책으로 만든 ‘극단적 세수’가 시장의 현실 앞에서 얼마나 취약한지입니다.
1년 만에 2배 급증, 그 후 3년간 계속 내려앉은 종부세
2020년 3조6천억 원에서 2021년 6조1천억 원으로 폭증한 종합부동산세는 2022년까지 6조8천억 원으로 계속 높아졌습니다. 그런데 2023년부터 4조6천억 원으로 33% 하락했고, 2024년 4조2천억 원으로 또 9% 내려갔습니다. 이 궤적은 정상적인 시장 변화가 아니라 정책 개입 후 시장이 천천히 조정하는 과정을 보여줍니다.
정부 정책이 극도로 강화되면 첫 1~2년간 세수는 급증합니다. 하지만 그 높이가 지속될 수 없다는 신호는 이미 데이터에 숨어 있었습니다. 2015년 1조4천억 원 수준에서 보면, 2022년의 6조8천억 원은 거의 5배 높은 수치입니다. 이런 극값이 정책 신호만으로 2년 만에 만들어질 수 있을까요.
세율 2배 인상, 과세인원 2.5배 증가의 대가
2021년 종부세 폭증의 원인은 명확합니다. 기획재정부에 따르면 문재인 정부는 조정대상지역 2주택의 세율을 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 2배 인상했습니다. 결과는 즉각 나타났는데, 2021년 종부세 과세인원이 약 40만 명에서 95만 명으로 2.5배 증가했고, 세액은 3조9천억 원 증가했습니다.
2022년 초 윤석열 정부는 세율을 더 올리지 않았습니다. 대신 공정시장가액비율을 조정하고 기본공제를 임시 특별공제로 완화했는데, 이는 정책의 ‘무게’를 유지하면서 부담만 조정하려는 시도였습니다. 정책이 강할수록 단기 세수는 높아지지만, 그 대가가 뒤에서 청구된다는 신호는 이미 여기서 나타나고 있었습니다.
높은 세 부담이 ‘탈출 신호’로 바뀌면서 과세기반 자체가 축소되기 시작
극도로 인상된 보유 비용을 감당할 수 없는 사람들이 보유 부동산을 정리하기 시작했습니다. 2022년 종부세 과세인원 128만 명에서 2023년 이후 감소 추세로 돌아섭니다. 세율은 유지했더라도 과세 기반이 되는 5억 원 이상 종합부동산 가액이 줄어들면, 징수액은 피할 수 없이 내려갈 수밖에 없습니다.
여기서 중요한 것은 정책이 성공했거나 실패했거나의 이야기가 아니라는 점입니다. 정책이 시장 행동을 극단적으로 바꿨고, 그 바뀐 행동이 서서히 세수 통계에 반영되는 중입니다. 2021년의 강한 신호에 반응한 사람들의 ‘이탈’이 2023년, 2024년에 걸쳐 누적되고 있는 것입니다.
2024년 4조2천억 원은 극값이 아니라 새로운 평형점을 향해 가는 중
2024년 종부세 징수액 4조2천억 원은 흥미로운 위치에 있습니다. 2015~2020년 평균 2조4천억 원보다 74% 높지만, 2022년 정점 6조8천억 원의 62% 수준입니다. 즉 정책으로 극도로 높아진 세수와 원래 시장이 허용하던 세수 사이의 중간 지점에서 안정화되는 모양새입니다.
역사적으로 보면 정책으로 만든 극값은 그 높이를 지속할 수 없습니다. 2021년 폭증은 정책 신호에 대한 ‘극단적 반응’이었고, 2023년부터의 하락세는 시장이 새로운 정책 환경에 적응한 결과입니다. 남은 것은 2015년보다는 높지만 2022년보다는 낮은, 시장이 실제로 받아들일 수 있는 높이의 세수입니다.
부동산 정책 뉴스를 읽을 때 주목해야 할 것은 올해 세수 전망이 아니라 지난 3~4년 추세
정책의 진짜 효과는 통계가 안정화되는 3~4년 후에야 보입니다. 정책 강화 직후의 세수 급증은 환호할 신호가 아니라 경고 신호일 수 있다는 뜻입니다. 2021년의 3조9천억 원 증가가 ‘성공’처럼 보였지만, 그것이 지속 불가능한 극값이었다는 것은 3년이 지난 뒤에야 명확해졌습니다.
앞으로 새로운 부동산 정책 뉴스를 마주칠 때마다 ‘올해 세수 전망’보다는 ‘지난 몇 년간의 추세’를 비교하세요. 정책이 바뀔 때마다 관계자들의 극반응이 누적되고, 그 극반응이 몇 년 뒤 통계에 반영됩니다. 다주택자든 세납자든, 정책 신호의 첫 해에는 극단적 결과를 예상하되 3년 뒤의 조정까지 함께 준비해야 한다는 의미입니다.
자료: 국세청 국세통계
※ 공공기관이 공개한 통계를 재구성한 글입니다. 자문이나 권유로 해석하지 마세요.
