4월 주택판매가 부진을 기록하면서 봄 시즌에도 부동산 시장의 약세가 계속되고 있습니다. 거래량 감소와 구매심리 위축이 맞물리면서 시장 회복이 쉽지 않은 상황입니다.
봄 주택 시장, 기대 이하의 부진한 성적
미국의 중고 주택 판매량이 4월에 거의 변화가 없는 정체 상태를 보였습니다. 전국부동산중개인협회(NAR)가 발표한 자료에 따르면 지난달 기존 주택 판매는 전월 대비 0.2% 증가한 연간 402만 채 수준에 머물렀습니다. 이는 경제 전문가들이 예상했던 412만 채보다 낮은 수치입니다. 작년 4월과 비교해도 판매량이 변하지 않았다는 점에서 시장의 약세가 뚜렷합니다.
주택 판매량은 2023년 이후 연간 400만 채 근처에서 맴돌고 있습니다. 이는 역사적 평균인 520만 채에 훨씬 못 미치는 수준입니다. 전통적으로 봄은 주택 구매 시즌으로 불리는데, 올해도 예상을 벗어난 부진한 성적을 기록했습니다. NAR의 최고 경제학자 로렌스 윤은 “4월까지 올봄 주택 구매 시즌을 보면 작년 대비 증가를 예측할 수 없다”고 밝혔습니다.
미국 주택 시장은 2022년 이후 지속적인 침체 상태에 있습니다. 팬데믹 시기의 저금리가 상승하면서 시장이 급속도로 냉각되었습니다. 지난해 중고 주택 판매는 30년 만의 최저치에 머물렀으며, 올해도 처음 3개월간 전년 동기 대비 감소세를 이어가고 있습니다.
주택 가격은 계속 오르는데 구매력은 떨어지고
4월 전국 중위 주택 판매가는 전년 동기 대비 0.9% 상승한 41만 7700달러를 기록했습니다. 이는 1999년 이후 4월 기준 사상 최고가입니다. 주택 가격은 34개월 연속으로 전년 동기 대비 상승세를 유지하고 있습니다. 비록 상승률이 둔화되고 있지만, 가격 자체는 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다.
평균 소득이 주택 가격 상승률보다 빠르게 증가하고 있음에도 불구하고, 주택 구매 가능성은 여전히 큰 장애물로 작용하고 있습니다. 지난 수년간의 급격한 가격 상승, 특히 팬데믹 시기 초저금리로 인한 구매 열풍은 많은 예비 구매자들을 시장에서 배제했습니다. 주택 공급 부족이 지속되면서 판매 부진 속에서도 가격이 지탱되고 있는 상황입니다.
지난달 구매된 주택들은 금리가 낮았던 2월과 3월에 계약이 체결되었을 가능성이 높습니다. 당시 30년 고정금리 모기지는 3년 반 만의 최저치인 5.98%에서 6.38% 사이를 오갔습니다. 최근 평균 금리는 6.37% 수준입니다. 이란과의 분쟁으로 에너지 가격이 급등하면서 인플레이션 우려가 커지자 금리가 변동성을 보이고 있습니다.
주택 재고 증가했지만 여전히 부족한 상황
4월 말 미판매 주택 수는 147만 채로 전월 대비 5.8%, 전년 동기 대비 1.4% 증가했습니다. 이는 2019년 이후 4월 기준 가장 많은 재고입니다. 그러나 팬데믹 이전 전형적인 수준인 약 200만 채에는 여전히 미치지 못하고 있습니다. 현재의 판매 속도로 환산하면 4.4개월분의 공급량에 해당합니다.
전통적으로 균형잡힌 시장은 5~6개월분의 공급량을 필요로 합니다. 따라서 현재 재고 수준은 여전히 구매자에게 유리한 상황이 아닙니다. NAR의 윤 경제학자는 “재고가 30% 성장해야 하지만 그런 수준의 성장을 보고 있지 못하다”고 지적했습니다. 주택 공급 부족은 가격 상승을 계속 뒷받침하는 요인으로 작용하고 있습니다.
주택이 시장에 더 오래 머물면서 일부 지역에서는 요청 가격이 하락하기 시작했습니다. 특히 남부와 중서부 지역에서 이런 현상이 두드러집니다. 지난달 주택은 평균 32일 만에 팔렸으며, 이는 3월의 41일보다 단축되었지만 작년 4월의 29일보다는 깁니다. 전국 중위 주택 리스팅 가격은 전년 동기 대비 하락했습니다.
금리 변동과 시장 심리의 영향
모기지 금리는 팬데믹 이후 급등했다가 최근 다시 낮아지는 추세를 보이고 있습니다. 현재 금리는 작년 같은 시기보다는 낮지만, 지정학적 긴장으로 인한 에너지 가격 상승이 금리 변동성을 높이고 있습니다. 이러한 불확실성은 주택 구매 결정을 미루는 소비자들을 증가시키고 있습니다.
구매력이 있는 사람들은 시장에 나온 더 많은 주택 선택지로부터 혜택을 받고 있습니다. 다만 재고 수준이 여전히 역사적 기준 이하라는 점은 선택의 폭을 제한하고 있습니다. 금리 인상 우려와 경제 불확실성이 겹치면서 시장 심리가 위축되어 있습니다.
주택 판매 부진이 지속되면서 부동산 중개업계도 어려움을 겪고 있습니다. 판매 건수 감소는 중개 수수료 수입 감소로 이어지고 있습니다. 시장이 정상화되기 위해서는 주택 공급 증가와 금리 안정화가 동시에 필요한 상황입니다.
주택 구매를 고려할 때 알아두면 좋은 팁들
현재 주택 시장에서 구매자들이 고려해야 할 몇 가지 실용적인 조언이 있습니다. 첫째, 금리 변동을 주시하되 완벽한 타이밍을 기다리기보다는 자신의 재정 상황이 허락할 때 움직이는 것이 중요합니다. 둘째, 주택 검사와 감정평가를 철저히 진행하여 숨겨진 문제를 파악해야 합니다. 셋째, 선택지가 제한적이므로 원하는 조건의 우선순위를 명확히 정하는 것이 도움이 됩니다.
넷째, 다양한 지역의 시장 동향을 비교 분석하면 더 나은 거래 기회를 찾을 수 있습니다. 남부와 중서부 지역에서는 가격이 하락하는 추세를 보이고 있어 상대적으로 유리한 조건을 찾을 수 있습니다. 다섯째, 사전 승인(pre-approval)을 받아두면 협상 과정에서 신뢰성을 높일 수 있습니다. 여섯째, 장기적 관점에서 주택을 선택하되 단기 시장 변동에 흔들리지 않는 것이 현명합니다.
주택 시장에 대한 자주 묻는 질문들
Q1. 지금이 주택을 사기 좋은 시점인가요?
A1. 현재는 구매자 입장에서 선택지가 늘어나고 있는 긍정적인 신호가 있습니다. 다만 가격은 여전히 높은 수준이고 금리도 불안정한 상태입니다. 개인의 재정 상황과 장기 계획을 고려하여 결정하는 것이 중요합니다. 급할 필요가 없다면 시장이 더 안정화될 때까지 기다리는 것도 하나의 전략입니다.
Q2. 주택 가격은 앞으로 어떻게 될까요?
A2. 전문가들은 공급 부족이 계속되는 한 가격이 크게 떨어지기 어려울 것으로 예측하고 있습니다. 다만 지역에 따라 가격 조정이 일어나고 있으며, 특히 남부와 중서부에서는 하락세를 보이고 있습니다. 금리 안정화와 신규 주택 건설 증가가 시장 균형을 맞추는 데 중요한 역할을 할 것으로 보입니다.
※ 이 글은 연구·보도 자료를 기반으로 한 일반 안내입니다. 자문은 전문가에게 받으세요.
